Beoordeling door klanten: 8,6/10 - 164 beoordelingen

Appartement verhuren via Airbnb, hoe zit dat nu?

Veel eigenaren van appartementen verdienen een centje bij door hun onderkomen te verhuren aan toeristen. Vaak gebeurt dit via Airbnb. Zij moeten echter wel opletten of short stay verhuur mag op grond van de gemeentelijke regels en volgens de reglementen van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Is dit niet het geval, dan kan dit tot vervelende geschillen, en zelfs rechtszaken leiden. Neem daarom eerst contact op met een specialist van RechtNet Advocaten om te kijken of het verhuren via Airbnb in uw specifieke situatie is toegestaan.

Toestemming van gemeente

Om een appartement te verhuren via Airbnb is toestemming nodig van de gemeente waarin het appartement gevestigd is. De regels hierover staan voornamelijk in gemeentelijke verordeningen en beleidsnotities. Elke gemeente heeft op het gebied van Airbnb eigen regels. Hierin wordt onder meer het maximum aantal dagen vakantieverhuur per jaar of de oppervlakte voor Bed & Breakfast per woning vastgelegd.

Akte van splitsing

Maar zelfs als de gemeente toestemming geeft, dan moet ook de VvE nog toestemming geven om het appartement aan toeristen te verhuren. De regels van de VvE staan meestal in de akte van splitsing. Elke VvE heeft voor Airbnb dus eigen regels, zoals het maximum aantal dagen vakantieverhuur of de oppervlakte voor Bed & Breakfast. Deze regels gelden voor alle eigenaars en huurders binnen de betreffende VvE.

Verbodsbepalingen

Voor eigenaren is het dan ook belangrijk dat zij de inhoud van de Akte van splitsing kennen. In deze documenten staan vaak specifieke verbodsbepalingen op basis waarvan het gebruik van uw appartement voor kort verblijf activiteiten niet is toegestaan. Wanneer deze regels worden overtreden, dan kan de VvE maatregelen treffen en ook fikse boetes opleggen.

Toestemming van VvE

Als in de akte van splitsing niets is geregeld over Airbnb, dan geldt het uitgangspunt dat Airbnb mogelijk is na toestemming van de VvE. Doorgaans zal de vergadering van een VvE toestemming moeten verlenen. Het kan daarna zo zijn dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd. Bijvoorbeeld om een verbod daarin weg te nemen of om de woonbestemming te verruimen. Bij sommige VvE’s is aktewijziging niet nodig, en is toestemming van de vergadering voldoende.

De regelgeving omtrent Airbnb in appartementen kan dus per gemeente en zelfs per VvE enorm verschillen. Heeft u plannen om uw appartement te gaan verhuren via Airbnb? Neem dan eerst contact op met Rechtnet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073-6154311.

Hennepteelt in bedrijfspand betekent niet altijd sluiting

Mag een burgemeester tot sluiting overgaan van een pand waar een hennepkwekerij is aangetroffen, als de verhuurder niet van de hennepkwekerij op de hoogte is? Die vraag lag onlangs voor bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Wat is het geval? In een bedrijfspand in Helmond treft de politie op 16 juni 2017 een hennepkwekerij aan met 486 hennepplanten, 39 assimilatielampen en 5 koolstoffilters verdeeld over 4 ruimtes. De burgemeester van Helmond besluit op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet om het pand gedurende zes maanden te sluiten.

Bezwaar

De verhuurster is het niet eens met dit besluit en maakt bezwaar. Zij wist niets van de hennepkwekerij af en stelt dat haar geen verwijt kan worden gemaakt. Dit bezwaar wordt door de burgemeester ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing gaat de verhuurster in beroep bij de rechtbank. Deze oordeelt dat de burgemeester in redelijkheid van haar bevoegdheid om een pand te sluiten, heeft gehandeld en dat een sluiting van zes maanden niet disproportioneel is.

De verhuurster blijft bij haar standpunt dat haar geen verwijt treft en gaat opnieuw in beroep. Ditmaal bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Zij voert daarbij de volgende bijzondere omstandigheden aan:

  • De verhuurster heeft het pand niet zelf in gebruik, maar het pand was verhuurd;
  • Het pand is verhuurd met tussenkomst van een makelaar, die de identiteit van de huurder heeft vastgesteld;
  • De huur is per bank overgemaakt;
  • In de huurovereenkomst is een ontbindingsmogelijkheid opgenomen voor het geval dat het
    gehuurde pand gebruikt wordt voor illegale activiteiten;
  • De verhuurster heeft een andere vestiging van de huurder bezocht;
  • Eind maart 2017 heeft de verhuurster het hele pand gecontroleerd;
  • In april en mei 2017 is de verhuurster een aantal keren langs geweest om de huurder te leren   
     kennen, maar heeft toen niet het hele pand gecontroleerd.
  • Na de vondst van de hennepkwekerij heeft de verhuurster zelf de politie ingeschakeld, de
    huurovereenkomst laten ontbinden en de hennepkwekerij opgeruimd.

Controleren

Bovendien heeft de verhuurster gehandeld volgens de adviezen in de folder “Voorkom een hennepkwekerij in uw woning of bedrijfspand”, van de gemeente Helmond. In de folder wordt verhuurders geadviseerd om eens per kwartaal hun pand te controleren op de mogelijke aanwezigheid van een hennepkwekerij. Aan dit controle-advies heeft de verhuurster ruimschoots voldaan. De folder geeft tevens aan dat als er een hennepkwekerij wordt aangetroffen, of daartoe een vermoeden bestaat, direct contact moet worden opgenomen met de politie. Ook dat heeft de verhuurster gedaan. Wat kon er dan nog meer van haar worden verwacht?

Bijzondere omstandigheden

Anders dan de rechtbank is de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van mening dat de omstandigheden van verhuurster moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 4:84 van de Awb.

Onrechtmatige daad

De Afdeling stelt dat de gemeente zelf in een folder heeft aangegeven dat eens per kwartaal dient te worden gecontroleerd op de aanwezigheid van hennepkwekerijen en verhuurster dat ook heeft gedaan. Daarbij heeft de verhuurster zelf de politie op de hoogte gesteld en vond de melding plaats in het stadium waarin nog geen oogst had plaatsgevonden. De burgemeester had in dit geval dus niet tot sluiting van het pand mogen overgaan. De gemeente Helmond kan mogelijk ook een schadevergoedingsclaim van de verhuurster tegemoet zien, op grond van onrechtmatige daad.

Meer weten over dit onderwerp of wilt u advies over het huurrecht? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073-6154311.

Het verbeuren van een dwangsom

 

Met het opleggen van een dwangsom kunnen overheden afdwingen dat bepaalde regels worden nageleefd. Hiervoor moet wel een wettelijke grondslag zijn. Bovendien moet een dwangsom verbeurd worden verklaard alvorens deze geïnd kan worden bij de overtreder.

Een dwangsom kan bijvoorbeeld worden opgelegd bij illegale bewoning van een vakantiewoning. In zo’n geval is er sprake van een permanente overtreding. Een gemeente kan dan onder last van een dwangsom eisen dat voor een gestelde datum de permanente bewoning van de recreatiewoning moet zijn gestaakt. Indien de recreatiewoning na de gestelde datum toch nog wordt bewoond, kan aan de overtreder een dwangsom worden opgelegd.

Dwangsom per overtreding

Er zijn verschillende mogelijkheden voor dwangsommen. In het ene geval kan het een geldbedrag zijn dat in één keer betaald moet worden. Een andere keer wordt een dwangsom opgelegd per week of per maand, waar op een bepaald moment een maximum aan wordt gesteld. Indien een horecagelegenheid langer open blijft dan toegestaan, kan om herhaling te voorkomen ook een dwangsom per overtreding worden opgelegd. Het verbeuren van een dwangsom betekent dat de overtreder verplicht is om te betalen aan de betreffende overheidsinstantie. De verbeurde dwangsom moet in zo’n geval wettelijk binnen zes weken worden betaald. Indien de dwangsom niet binnen deze termijn wordt betaald, dan is de overtreder vanaf het einde van die termijn in verzuim.

Invorderingsbeschikking

Toch betekent het verbeuren van een dwangsom in de praktijk niet altijd dat het bedrag ook daadwerkelijk wordt geïnd bij de overtreder. De betrokken overheidsinstantie moet via een invorderingsbeschikking laten weten dat een dwangsom is verbeurd. Hiertegen kan de overtreder in beroep gaan. Eerst kan hij bezwaar aantekenen bij het bestuursorgaan dat de dwangsom heeft opgelegd en vervolgens kan hij de kwestie nog voorleggen aan de rechter.

Verjaring

Bij een invorderingsbeschikking moet de overheidsinstelling bewijzen dat de dwangsom is verbeurd. Daarbij is enige snelheid noodzakelijk, want de bevoegdheid tot invordering verjaart een jaar nadat de dwangsom is verbeurd. Door een aanmaning te sturen kan de overheidsinstelling de verjaring stuiten.

Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073-6154311.

Verhuurmakelaar aansprakelijk voor schade door huurder

Het is wetgeving en vaste rechtspraak dat een huurder aansprakelijk is voor schade, die hij veroorzaakt aan het gehuurde. Er zijn talloze uitspraken, waarin de huurder wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur of schade aan het gehuurde. Het gerechtshof  ‘s-Hertogenbosch is in haar uitspraak van 24 juli 2018 een stapje verder gegaan. Ook de verhuurmakelaar is in specifieke gevallen aansprakelijk.

De opdracht

De eigenaar van een woning heeft een makelaar ingeschakeld voor verkoop van zijn woning. Aangezien er weinig interesse is in de woning, wordt voorgesteld om de woning tijdelijk te gaan verhuren. De makelaar begeleidt de aanstaande verhuurder hier eveneens bij en rekent hiervoor een bedrag van € 2.500,- aan courtage. Dit leidt al kort daarna tot interesse door een potentiële huurder.

Verzoek om screening

De verhuurder geeft aan de makelaar de opdracht om de huurder te screenen:

  • Is de huurder kredietwaardig?
  • Wat zijn de jaarcijfers van de afgelopen twee jaar?
  • Heeft de huurder incasso’s op naam?
  • Zijn er gerechtelijke uitspraken op naam van de huurder?

De makelaar verricht dit onderzoek niet. De verhuurder confronteert de huurder nog wel met een oud faillissement. De huurder biedt daarop aan om de huur een halfjaar vooruit te betalen. Ook zal hij een borgsom van € 5.000,- betalen. Er komt op die manier een huurovereenkomst tot stand.

Uitvoering van de huurovereenkomst

Helaas slaagt de huurder er niet in om zijn beloftes waar te maken. De borg van € 5.000,- wordt vijf weken te laat betaald. De vooruitbetaling van de huur wordt helemaal niet ontvangen door de verhuurder.

Enkele weken later ontdekt de verhuurder ook nog dat een gedeelte van de woning dicht zit. Er zit een wietplantage in het gehuurde. Daarnaast is de huurder en de woning al regelmatig door de politie onderzocht. Voor de zekerheid heeft de verhuurder in de tussentijd ook twee onderzoeken laten uitvoeren naar de kredietwaardigheid van de huurder. Het resultaat is in beide gevallen negatief. 

Op dringend verzoek van de verhuurder wordt de woning uiteindelijk ontruimd. De woning is een totale ravage. De schade bedraagt ruim € 80.000,- inclusief de huurachterstand van de huurder.

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

De verhuurder stelt de makelaar aansprakelijk: en met succes! Het gerechtshof stelt vast dat de huurder een ongeschikte kandidaat was. Dit was bij een minimaal onderzoek al naar voren gekomen. De makelaar had dit onderzoek moeten verrichten. Door dit niet te doen, is de makelaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De makelaar dient de volledige schade te vergoeden.

RechtNet Advocaten

Heeft u ook schade geleden doordat uw makelaar het werk niet goed heeft gedaan? Of heeft u twijfels hierover? Neem dan vrijblijvend contact op met onze huurrecht advocaat. RechtNet Advocaten kan u van gericht advies voorzien en de makelaar aansprakelijk stellen indien nodig. U kunt ons bereiken op telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via e e-mail: info@rechtnet.nl

M.L.A. (Martijn) van Hurne

Verhuiskosten bij een renovatie (II)

In mei 2016 plaatste ik een bericht over de bijdrage in de verhuiskosten bij een renovatie (art. 7:220, vijfde lid BW). De Hoge Raad bepaalde namelijk op 22 april 2016 dat een verhuurder verplicht is een vergoeding aan de huurder te betalen bij een gedwongen verhuizing door renovatie. Sinds 1 maart 2018 bedraagt de minimumvergoeding € 5.993,-. Het betreft hier dwingend recht. 

Lagere rechtspraak

Het voorgaande hield tot voor kort in dat de verhuurder en de huurder niets anders kunnen bepalen. Zelfs indien de verhuurder een vervangende woning ter beschikking stelde, diende er een vergoeding te worden betaald. Recentelijk is er echter een afwijkende tendens waar te nemen in de lagere rechtspraak. Zowel in Utrecht als in Rotterdam vinden de kantonrechters het arrest van de Hoge Raad in bijzondere gevallen te ver gaan.

Kantonrechter in Amersfoort

Zo heeft de kantonrechter in Amersfoort de vergoeding vastgesteld op een lager bedrag van € 1.500,00. De verhuurder heeft in dit bijzondere geval een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking gesteld. Bij wijze van spreken hoefde de huurder alleen zijn toilettas mee te nemen naar deze wisselwoning. De kantonrechter oordeelt wel dat er altijd een vergoeding verschuldigd is, maar is van mening dat de redelijkheid en billijkheid eisen dat de vergoeding naar beneden wordt bijgesteld.

Kantonrechter in Rotterdam

In Rotterdam is de kantonrechter kort geleden nog verder gegaan. Hij was van mening dat er helemaal geen vergoeding verschuldigd was. In dit geval mochten de huurders tevens in een volledig ingerichte logeerwoning verblijven tijdens de renovatie. Alle spullen mochten in de eigen woning achterblijven. De kantonrechter oordeelde daardoor dat er geen sprake meer was van een noodzakelijke verhuizing waarvoor een vergoeding verschuldigd is (art. 7:220, vijfde lid BW).

Ook de kantonrechter in Utrecht heeft inmiddels een soortgelijk oordeel uitgesproken.

Conclusie

Het lijkt er op dat de lagere rechtspraak zich verzet tegen het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016, althans dat er een belangrijke nuance aan het plaatsvinden is. Deze uitspraken lijken logisch. De minimumvergoeding is namelijk verschuldigd ter compensatie van verhuiskosten. Als deze kosten bespaard blijven door toedoen van de verhuurder, dan moet deze vergoeding gematigd kunnen worden. De uitspraken zijn echter nog niet getoetst in hoger beroep. De vraag is of deze uitspraken stand gaan houden. De tijd zal het leren…

RechtNet Advocaten

Zowel verhuurders en huurders kunnen met vragen over de verhuiskostenvergoeding bij RechtNet Advocaten terecht. Weigert uw huurder om in te stemmen met lagere vergoeding, terwijl u een vervangende woning ter beschikking stelt? Of weigert uw verhuurder om een verhuiskostenvergoeding te voldoen, terwijl u noodgedwongen moet verhuizen? Neem dan vrijblijvend contact op met onze huurrecht advocaat.

RechtNet Advocaten kan u van gericht advies voorzien en de vergoeding voor u incasseren. U kunt ons bereiken op telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via e e-mail: info@rechtnet.nl

mr. M.L.A. (Martijn) van Hurne

Onderhoud door de verhuurder: welke eisen gelden?

onderhoud door de verhuurder

De wijze waarop onderhoud door de verhuurder wordt uitgevoerd, is een dagelijks terugkomende discussie. Vaak krijg ik dezelfde vraag van verhuurders hierover: “Welke eisen mag de huurder aan mij stellen?” In een recent arrest heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch hierover meer duidelijkheid gegeven. [1]

 

Groot of klein onderhoud?

In artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor klein onderhoud. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan het binnenschilderwerk of het ontstoppen van de gootsteen. De verhuurder dient te zorgen dat de huurwoning in goede staat verkeert en is verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Zo bestaat het onderhoud door de verhuurder o.a. uit het repareren van lekkages en het onderhouden van kozijnen. Helaas is het niet altijd zo zwart-wit.

 

De situatie in het arrest

In deze situatie woonde een huurder sinds 1 december 2013 in de woning. Zij diende hiervoor een bedrag van € 680,- per maand te betalen. In het begin hebben partijen de afspraak gemaakt, dat de verhuurder nog enkele werkzaamheden zou uitvoeren. Deze werkzaamheden betroffen zowel onderhoud als herstel. Zo zou onder meer de sluiting van de poort worden gerepareerd en de schoorsteen moest nog geveegd worden.

De verhuurder heeft diverse malen aangeboden om de werkzaamheden uit te voeren. De verhuurder is zelfs in de woning geweest om foto’s te maken van de diverse werkzaamheden, die uitgevoerd moesten worden. De huurder was hier niet van gediend en heeft de verhuurder vriendelijk verzocht de woning te verlaten. De huurder wilde dat een gerenommeerd aannemersbedrijf de werkzaamheden zou uitvoeren en heeft hiertoe zelfs een offerte opgevraagd. Doordat verhuurder hier niet mee heeft ingestemd, is de huurder gestopt met het betalen van de huur.

De verhuurder heeft de huurder vervolgens gedagvaard in verband met een betalingsachterstand van de huur. In verband met deze huurachterstand heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de huurder verzocht het gehuurde te verlaten. De huurder is in hoger beroep gegaan.

 

Oordeel van het Gerechtshof over het onderhoud door de verhuurder

Het gerechtshof is duidelijk. Ten eerste mag de huurder alleen een gedeelte van de huur opschorten indien er nog onderhoud door de verhuurder moet worden verricht. Het gedeelte dat de huurder in houdt, moet in verhouding staan met de aard en de hoeveelheid werkzaamheden.

Ten tweede mag de huurder geen eisen stellen aan de wijze waarop en door wie de werkzaamheden worden uitgevoerd. Het is de verhuurder die dit bepaalt. De huurder mag alleen verlangen dat de werkzaamheden goed worden uitgevoerd. Door deze eisen toch te stellen, heeft de huurder geen gelegenheid geboden aan de verhuurder om de werkzaamheden uit te voeren. Om die reden heeft de huurder eveneens ten onrechte de huurachterstand laten oplopen.

Ten slotte gaat het gerechtshof nog een stapje verder. Door het stellen van eisen heeft de huurder geen medewerking verleend aan de herstelwerkzaamheden door de verhuurder. Hiermee heeft de huurder in strijd gehandeld met hetgeen van haar als een goed huurder mocht worden verlangd. De huurder is daarom zelf tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Het gerechtshof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter. De huurovereenkomst blijft ontbonden en de huurder mag niet terug in het gehuurde.

 

RechtNet Advocaten (afdeling huurrecht)

In de praktijk komen veeleisende – en soms zelfs brutale (!) – huurders regelmatig voor. Indien u hier zelf mee te maken heeft, zet dan niet zomaar een stapje opzij. Het is correct dat huurders in Nederland beschermd worden, maar ook hieraan zitten grenzen. RechtNet Advocaten kan u hierbij helpen.

Indien u contact opneemt met één van de advocaten van RechtNet, dan ontvangt u een eerste gratis advies. Daarnaast is het in sommige gevallen ook mogelijk om samen met de advocaat een beëindigingsprocedure van de huurovereenkomst op te starten. Dit kan zowel een opzegging als een ontbinding van de huurovereenkomst zijn. Laat u kosteloos informeren over de mogelijkheden!

U kunt contact opnemen met RechtNet Advocaten via telefoonnummer 073 – 615 43 11 of per e-mail via info@rechtnet.nl

mr. Martijn van Hurne

[1] – Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 20 maart 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1170

Mag u zelf de sloten vervangen als verhuurder?

sloten vervangen

“Mag ik zelf de sloten vervangen?” Het is een veel terug komende vraag van verhuurders, die te maken hebben met een slecht betalende huurder. Verhuurders voelen zich vaak machteloos als een huurder niet of slecht de huur betaalt. Het Gerechtshof in Den Bosch heeft kort geleden een antwoord gegeven op deze vraag. [1] Uit het arrest komt naar voren dat een verhuurder niet zelf de sloten vervangen mag. De ontbinding van een huurovereenkomst kan alleen via de rechter!

De situatie

De huurder woont sinds augustus 2016 in een studentenkamer van de verhuurder. Het gaat hier om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte. De huurder heeft een lening ontvangen van de sociale dienst, waarvan de huur voor de eerste maand en de borg is betaald. Hierna wordt door de verhuurder geen huur meer ontvangen.

Begin december besluit de verhuurder zelf actie te ondernemen. De totale huurachterstand bedraagt op dat moment drie maanden. Volgens eerdere jurisprudentie is deze huurachterstand voldoende om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. De verhuurder heeft de sloten vervangen. Daarnaast worden de spullen van de huurder uit het gehuurde gehaald en opgeslagen.

Het oordeel van het Gerechtshof

Het Hof gaat er vanuit dat er een huurachterstand van drie maanden bestond. Dit rechtvaardigt echter niet het op eigen houtje vervangen van de sloten van het gehuurde. Volgens dwingend recht kan de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk door de verhuurder worden ontbonden. Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen door de kantonrechter plaatsvinden (artikel 7:231, eerste lid Burgerlijk Wetboek).

Het vervangen van de sloten zou ook als opschorting kunnen worden beoordeeld. Ook in dat geval acht het Hof dit niet toelaatbaar. Het ter beschikking stellen van de woonruimte is de hoofdverplichting van de huurovereenkomst. Om deze prestatie op te mogen schorten, moet er sprake zijn van zeer bijzondere omstandigheden. In dit geval wordt de opschorting alleen gebruikt als pressiemiddel. De verhuurder probeert de huurder namelijk tot betaling te dwingen. Hiermee schiet de opschorting haar doel voorbij. De verhuurder wordt door het Hof in het ongelijk gesteld en in de kosten veroordeeld.

Mag de verhuurder zelf de sloten vervangen?

Het oordeel van het Hof is duidelijk: Nee, u mag als verhuurder niet zelf de sloten vervangen! Heeft u als verhuurder te maken met een huurder die zijn betalingsverplichting niet na komt? Ga dan niet te snel zelf over tot actie. Hoewel dit erg verleidelijk is, is dit in de meeste gevallen niet toegestaan.

RechtNet Advocaten

Voor een eerste gratis advies over dit onderwerp kunt u vrijblijvend contact opnemen met RechtNet Advocaten. RechtNet Advocaten kan u daarnaast begeleiding geven in deze situatie. Allereerst wordt geprobeerd de huurachterstand te incasseren.

Indien dit niet lukt, kan er een vordering worden ingediend bij de kantonrechter. Hierbij kan de betaling van de huurachterstand worden gevorderd. Tegelijkertijd kan dan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden gevraagd. Op deze manier komt u, als verhuurder, nooit voor verrassingen te staan.

U kunt RechtNet Advocaten bereiken via telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via de e-mail: info@rechtnet.nl

 

mr. M.L.A. (Martijn) van Hurne

 

[1] Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578.

Indexering van de huurprijs vergeten

indexering huurprijs

In huurovereenkomsten (bv. het ROZ-model) staan vaak bepalingen opgenomen over een jaarlijkse verhoging van de huurprijs. Dit wordt ook wel indexering van de huurprijs genoemd. Het komt voor dat de verhuurder vergeet deze indexering toe te passen. Het Gerechtshof Amsterdam heeft bevestigd, dat de verhuurder dit bedrag alsnog kan vorderen. Hiervoor geldt een termijn van vijf jaar. De huurder mag zich dus niet te snel rijk rekenen! [1]

Huurovereenkomst bedrijfsruimte (casus)

Partijen hebben hier een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte gesloten. Hierin staat dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks mag verhogen, omdat de huurprijs de markt moet volgen. Deze verhoging vindt plaats aan de hand van de consumenten-prijsindex (CPI). In ROZ-modellen is dit een standaard bepaling. Dit staat dus in de meeste huurovereenkomsten.

De verhuurder is vergeten om de huur vanaf 2002 te indexeren. In 2013 heeft de verhuurder dit ontdekt. De verhuurder vordert het te weinig betaalde bedrag aan huur. De huurder weigert dit te voldoen. De huurder doet hierbij een beroep op rechtsverwerking. Zij stelt dat de verhuurder haar recht heeft verwerkt. De verhuurder heeft namelijk nooit aanspraak gemaakt op deze indexering.

Gerechtshof Amsterdam

Partijen hebben deze zaak eerst voorgelegd aan de kantonrechter te Amsterdam. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen. De verhuurder was het niet eens met dit vonnis. De verhuurder is dus in hoger beroep gegaan. In het hoger beroep wordt de vordering alsnog toegewezen. Het Hof overweegt hiertoe het volgende.

De huurovereenkomst is door de huurder ondertekend. Hiermee heeft de huurder de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Hierdoor wordt de huurprijs elk jaar automatisch aangepast naar de geïndexeerde huurprijs. De huurder mag er niet op vertrouwen dat de verhuurder hier geen aanspraak meer op maakt. Zeker niet als de verhuurder vergeet om de huurprijs te indexeren. Van rechtsverwerking is slechts sprake onder bijzondere omstandigheden. Er rust op de huurder ook een eigen verantwoordelijkheid om de indexering in de gaten te houden. De huurder mocht er dus niet vanuit gaan, dat de indexering niet had plaatsgevonden.

Verjaring

Op grond hiervan komt het Hof tot het oordeel dat de verhuurder aanspraak kan maken op de geïndexeerde huurprijs. Het bedrag aan te weinig betaalde huur kan slechts worden teruggevorderd tot een termijn van vijf jaar. Het bedrag dat buiten deze termijn valt, is op grond van 3:308 Burgerlijk Wetboek (BW) verjaard. Dit bedrag kan dus niet gevorderd worden. De indexering zelf verjaart niet. De indexering start dus vanaf het begin van de huurovereenkomst.

RechtNet Advocaten

Bent u als verhuurder ook vergeten om de huurprijs te indexeren? Neem dan vrijblijvend contact op met RechtNet Advocaten. Wij berekenen ook direct hoeveel huur u heeft misgelopen. RechtNet Advocaten incasseert openstaande vorderingen kosteloos. Zij kan dus voor u aanspraak maken op deze achterstallige huur. U kunt ons bereiken op telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via de e-mail: info@rechtnet.nl

 

mr. M.L.A. (Martijn) van Hurne

[1] Gerechtshof Amsterdam 14-03-2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:836).

MEER INFORMATIE ONTVANGEN?

Vul het formulier in voor meer informatie



Sluiten