Beoordeling door klanten: 8,6/10 - 164 beoordelingen

Verhuurmakelaar aansprakelijk voor schade door huurder

Het is wetgeving en vaste rechtspraak dat een huurder aansprakelijk is voor schade, die hij veroorzaakt aan het gehuurde. Er zijn talloze uitspraken, waarin de huurder wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur of schade aan het gehuurde. Het gerechtshof  ‘s-Hertogenbosch is in haar uitspraak van 24 juli 2018 een stapje verder gegaan. Ook de verhuurmakelaar is in specifieke gevallen aansprakelijk.

De opdracht

De eigenaar van een woning heeft een makelaar ingeschakeld voor verkoop van zijn woning. Aangezien er weinig interesse is in de woning, wordt voorgesteld om de woning tijdelijk te gaan verhuren. De makelaar begeleidt de aanstaande verhuurder hier eveneens bij en rekent hiervoor een bedrag van € 2.500,- aan courtage. Dit leidt al kort daarna tot interesse door een potentiële huurder.

Verzoek om screening

De verhuurder geeft aan de makelaar de opdracht om de huurder te screenen:

  • Is de huurder kredietwaardig?
  • Wat zijn de jaarcijfers van de afgelopen twee jaar?
  • Heeft de huurder incasso’s op naam?
  • Zijn er gerechtelijke uitspraken op naam van de huurder?

De makelaar verricht dit onderzoek niet. De verhuurder confronteert de huurder nog wel met een oud faillissement. De huurder biedt daarop aan om de huur een halfjaar vooruit te betalen. Ook zal hij een borgsom van € 5.000,- betalen. Er komt op die manier een huurovereenkomst tot stand.

Uitvoering van de huurovereenkomst

Helaas slaagt de huurder er niet in om zijn beloftes waar te maken. De borg van € 5.000,- wordt vijf weken te laat betaald. De vooruitbetaling van de huur wordt helemaal niet ontvangen door de verhuurder.

Enkele weken later ontdekt de verhuurder ook nog dat een gedeelte van de woning dicht zit. Er zit een wietplantage in het gehuurde. Daarnaast is de huurder en de woning al regelmatig door de politie onderzocht. Voor de zekerheid heeft de verhuurder in de tussentijd ook twee onderzoeken laten uitvoeren naar de kredietwaardigheid van de huurder. Het resultaat is in beide gevallen negatief. 

Op dringend verzoek van de verhuurder wordt de woning uiteindelijk ontruimd. De woning is een totale ravage. De schade bedraagt ruim € 80.000,- inclusief de huurachterstand van de huurder.

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch

De verhuurder stelt de makelaar aansprakelijk: en met succes! Het gerechtshof stelt vast dat de huurder een ongeschikte kandidaat was. Dit was bij een minimaal onderzoek al naar voren gekomen. De makelaar had dit onderzoek moeten verrichten. Door dit niet te doen, is de makelaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De makelaar dient de volledige schade te vergoeden.

RechtNet Advocaten

Heeft u ook schade geleden doordat uw makelaar het werk niet goed heeft gedaan? Of heeft u twijfels hierover? Neem dan vrijblijvend contact op met onze huurrecht advocaat. RechtNet Advocaten kan u van gericht advies voorzien en de makelaar aansprakelijk stellen indien nodig. U kunt ons bereiken op telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via e e-mail: info@rechtnet.nl

M.L.A. (Martijn) van Hurne

Verhuiskosten bij een renovatie (II)

In mei 2016 plaatste ik een bericht over de bijdrage in de verhuiskosten bij een renovatie (art. 7:220, vijfde lid BW). De Hoge Raad bepaalde namelijk op 22 april 2016 dat een verhuurder verplicht is een vergoeding aan de huurder te betalen bij een gedwongen verhuizing door renovatie. Sinds 1 maart 2018 bedraagt de minimumvergoeding € 5.993,-. Het betreft hier dwingend recht. 

Lagere rechtspraak

Het voorgaande hield tot voor kort in dat de verhuurder en de huurder niets anders kunnen bepalen. Zelfs indien de verhuurder een vervangende woning ter beschikking stelde, diende er een vergoeding te worden betaald. Recentelijk is er echter een afwijkende tendens waar te nemen in de lagere rechtspraak. Zowel in Utrecht als in Rotterdam vinden de kantonrechters het arrest van de Hoge Raad in bijzondere gevallen te ver gaan.

Kantonrechter in Amersfoort

Zo heeft de kantonrechter in Amersfoort de vergoeding vastgesteld op een lager bedrag van € 1.500,00. De verhuurder heeft in dit bijzondere geval een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking gesteld. Bij wijze van spreken hoefde de huurder alleen zijn toilettas mee te nemen naar deze wisselwoning. De kantonrechter oordeelt wel dat er altijd een vergoeding verschuldigd is, maar is van mening dat de redelijkheid en billijkheid eisen dat de vergoeding naar beneden wordt bijgesteld.

Kantonrechter in Rotterdam

In Rotterdam is de kantonrechter kort geleden nog verder gegaan. Hij was van mening dat er helemaal geen vergoeding verschuldigd was. In dit geval mochten de huurders tevens in een volledig ingerichte logeerwoning verblijven tijdens de renovatie. Alle spullen mochten in de eigen woning achterblijven. De kantonrechter oordeelde daardoor dat er geen sprake meer was van een noodzakelijke verhuizing waarvoor een vergoeding verschuldigd is (art. 7:220, vijfde lid BW).

Ook de kantonrechter in Utrecht heeft inmiddels een soortgelijk oordeel uitgesproken.

Conclusie

Het lijkt er op dat de lagere rechtspraak zich verzet tegen het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016, althans dat er een belangrijke nuance aan het plaatsvinden is. Deze uitspraken lijken logisch. De minimumvergoeding is namelijk verschuldigd ter compensatie van verhuiskosten. Als deze kosten bespaard blijven door toedoen van de verhuurder, dan moet deze vergoeding gematigd kunnen worden. De uitspraken zijn echter nog niet getoetst in hoger beroep. De vraag is of deze uitspraken stand gaan houden. De tijd zal het leren…

RechtNet Advocaten

Zowel verhuurders en huurders kunnen met vragen over de verhuiskostenvergoeding bij RechtNet Advocaten terecht. Weigert uw huurder om in te stemmen met lagere vergoeding, terwijl u een vervangende woning ter beschikking stelt? Of weigert uw verhuurder om een verhuiskostenvergoeding te voldoen, terwijl u noodgedwongen moet verhuizen? Neem dan vrijblijvend contact op met onze huurrecht advocaat.

RechtNet Advocaten kan u van gericht advies voorzien en de vergoeding voor u incasseren. U kunt ons bereiken op telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via e e-mail: info@rechtnet.nl

mr. M.L.A. (Martijn) van Hurne

MEER INFORMATIE ONTVANGEN?

Vul het formulier in voor meer informatie



Sluiten