NVM-makelaar is aansprakelijk voor juiste verkoopinformatie bij woning

Sinds 2010 zijn NVM-makelaars verplicht om in de verkoopinformatie bij een woning de netto-woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) te vermelden op basis van de ‘Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580’. Of ze moeten uitdrukkelijk vermelden dat een andere meetmethode is gebruikt. Indien de netto-woonoppervlakte afwijkt van wat in de verkoopinformatie wordt gecommuniceerd, dan kan de NVM-makelaar hiervoor aansprakelijk worden gesteld door de kopers.

In de praktijk blijkt dat veel makelaars de NEN-norm niet of niet goed hanteren. Zij rekenen bijvoorbeeld buitenruimte of ruimtes die lager zijn mee als woonoppervlakte. Of zij rekenen de ruimte onder de trap mee. De koper kan op die manier bedrogen uitkomen en meer vierkante meters denken te kopen dan in werkelijkheid het geval is. Hierover heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de makelaar zich niet zo eenvoudig kan onttrekken aan aansprakelijkheid.

Onrechtmatig gehandeld

Wat speelde er in deze zaak? Een medewerker van de makelaar meet in 2010 een woning in Amsterdam op  en komt daarbij uit op een bruto vloeroppervlakte van 77 m2. In de verkoopbrochure van de woning wordt vermeld: benedenhuis van 80 m2 met zonnige tuin. In de brochure is de tekst opgenomen dat aan de informatie geen rechten kunnen worden ontleend.  Een stel betaalt in 2010 uiteindelijk 415.000 euro voor de woning. In 2014 willen zij de woning weer verkopen. Dan komt bij het inmeten naar voren dat het gebruiksoppervlak van de woning maar 71,11 m2 bedraagt. De woning wordt uiteindelijk verkocht voor 374.000 euro. De verkopers stappen naar de rechter en eisen van de NVM-makelaar een vergoeding van ruim 50.000 euro, omdat deze volgens hen onrechtmatig heeft gehandeld jegens hen door in 2010 de woning aan te bieden onder vermelding van een onjuiste gebruiksoppervlakte en dat zij als gevolg hiervan schade hebben geleden.

Bescherming van de belangen

De rechtbank wijst deze eis in eerste instantie af, maar in hoger beroep veroordeelt het hof de NVM-makelaar wel tot betaling van een schadevergoeding van 10.000 euro. De NVM-makelaar gaat daarop in cassatie bij de Hoge Raad, maar wordt ook hier in het ongelijk gesteld. De Hoge Raad vindt eveneens de meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van aspirant-kopers en dat zij ervan uit mogen gaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning.

Vertrouwen van de koper

De enkele vermelding in de verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend is volgens de Hoge Raad in dit verband onvoldoende. ‘Een dergelijke standaard mededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper, die geïnteresseerd is in een woning die wordt aangeboden door een NVM-makelaar, aan het verplichte karakter van die meetinstructie mag ontlenen’, aldus de Hoge Raad.

Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073-6154311.