Een verhuurder van bedrijfsruimten, die al een aantal maanden geen huur meer heeft ontvangen van zijn huurder, mocht de sloten van de bedrijfsruimten vervangen. Dit ondanks dat de huurovereenkomst met de huurder nog doorliep. Dat blijkt uit een uitspraak in een arrest dat onlangs is voorgelegd aan de Hoge Raad.
Bekijk hier onze rechtsgebieden
In deze zaak ging het om de verhuur van een bedrijfsruimte, waarbij de huurder een huurachterstand had laten ontstaan van vijf maanden. De verhuurder heeft de huurder gevraagd om de sleutels van de ruimte in te leveren. De huurder heeft het gehuurde vrijwillig verlaten en de sleutels bij de verhuurder ingeleverd, nadat zij haar bedrijfsactiviteiten naar elders had verplaatst. Vervolgens heeft de verhuurder de sloten van de gehuurde ruimten vervangen en is hij een procedure gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder is echter van mening dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld door hem de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, terwijl de huurovereenkomst nog doorliep. Dat de verhuurder vervolgens niet bereid was om de huurder nog tot het gebouw toe te laten, komt neer op opschorting.
Wederkerige overeenkomst
Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Dit betekent dat als een van de partijen haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, de andere partij bevoegd is om de overeenkomst op te schorten. In diverse uitspraken is in het verleden al geoordeeld dat een verhuurder niet zomaar zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot mag opschorten. Dit wordt beschouwd als een kernverplichting, die bij opschorting niet later ongedaan kan worden gemaakt omdat het om een voortdurende verplichting gaat.
Het ontzeggen van de toegang aan de huurder door de verhuurder betekent in feite dat de huurovereenkomst eenzijdig wordt stopgezet. Dit kan enkel via een rechtsgeldige opzegging of ontbinding door de rechter.
Bekijk hier onze incasso diensten
Verschaffen van huurgenot
De Hoge Raad oordeelde in het arrest op 15 maart dat een verhuurder onder omstandigheden bevoegd is om diens verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten. De raad stelde vast dat het betalen van huurpenningen en verschaffen van huurgenot tegenover elkaar staande verplichtingen zijn, die vatbaar kunnen zijn voor opschorting. Daarbij is het niet zo dat de opschorting van het huurgenot al direct mag plaatsvinden in dezelfde maand als die waarvoor de huurpenningen niet zijn betaald.
Huurgenot dat in het verleden is opgeschort kan na het alsnog voldoen van de betalingsachterstand niet meer aan de huurder worden verstrekt. Maar in de wet staat ook dat dit voor rekening blijft van de partij die aanleiding gaf tot opschorting.
In deze specifieke zaak was het beroep van de verhuurder, om opschorting van diens verplichting om huurgenot te verschaffen (door het vervangen van sloten), gerechtvaardigd. De sloten zijn vervangen nadat de huurder al vrijwillig de sleutels had ingeleverd en was vertrokken. Het is echter niet zo dat nu elke verhuurder bij wanbetaling door een huurder zomaar de sloten van het verhuurde gebouw kan vervangen.
Maar op het moment dat een huurder een aanzienlijke huurachterstand laat ontstaan en de verhuurder hem heeft gewaarschuwd dat hij het verschaffen van huurgenot zal gaan opschorten (door sloten te vervangen), lijkt ook de rechtbank bereid om hierin mee te gaan.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073 – 615 43 11.
Vragen? Neem contact met ons op