Enkel glas in monumentaal pand wordt beoordeeld als huurgebrek

De verhuurder geeft in de zaak aan dat de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst wisten dat zij een woning gingen huren in een oud monumentaal pand en dat de isolatiekwaliteit van een dergelijke woning minder is dan van een nieuwbouwwoning. Hij betwist verder dat er sprake is van een beperking van het huurgenot en dat een deel van de werkzaamheden door de huurders zelf dient te worden uitgevoerd, omdat deze onder het besluit van kleine herstellingen vallen. Ook stelt de verhuurder dat de gevorderde maatregelen door de huurder moeten worden gezien als woningverbeteringen en dat deze niet kunnen worden afgedwongen via de gebrekenregeling. Hij staat niet onwelwillend tegenover de verzoeken van de huurders, maar wil hiervoor wel een passende huurverhoging doorvoeren.

Gebrekkig

De huurders vinden dat een woning die niet of slecht is geïsoleerd, niet (meer) voldoet aan de normen die in deze tijd verwacht mogen worden van een goed onderhouden woning. De huidige toestand van de woning is volgens hen daarom gebrekkig te noemen.

De wetgever stelt dat het begrip gebrek in dit geval aansluit bij het non-conformiteitsbeginsel uit het consumentenrecht. Conformiteit ziet niet op de gehuurde zaak zelf, maar op het huurgenot. Het woord gebrek ziet dus niet op een gebrekkige zaak, maar op gebrekkig huurgenot, zodat een gebrek ook gelegen kan zijn in de aanwezigheid van gebrekkig functionerende ramen en wanden. De term gebrek betreft in deze zaak dus niet zozeer de verhuurde zaak, maar de door de verhuurder te leveren prestatie, namelijk het aanbieden van het huurgenot dat de huurders mogen verwachten.

Energiebesparende maatregelen

Een gebrek geldt dus niet alleen voor mankementen in de materiële toestand, maar omvat ook ‘immateriële’ gebreken. Vooral van belang voor woonruimte is dat de wetgever de kwaliteit van het woningbestand wenst te bevorderen. Daarbij is het niet van belang of het gebrek of de aanwezigheid hiervan aan de verhuurder kan worden toegerekend.

Ook ontwikkelingen in het pand of in de omgeving, kunnen ervoor zorgen dat een gebrek ontstaat. Een omslag in denken in de samenleving over het te verwachten genot van een woning kan hier eveneens tot gerekend worden. Wat in het verleden normaal was, hoeft dat tegenwoordig niet meer te zijn en kan onder een gebrek vallen.

Het geschil tussen de verhuurder en huurders spitst zich in deze zaak vooral toe op de vraag of enkel glas in de woning als een gebrek moet worden aangemerkt. Daarbij is allereerst relevant, zoals terecht door huurders is opgemerkt, om de energiecrisis en het in de maatschappij breed gedragen besef om in dat verband noodzakelijke energiebesparende maatregelen te nemen daarbij te betrekken. Anderzijds spelen de sterk gestegen energieprijzen een rol van betekenis. Als gevolg daarvan vormen de kosten voor verwarming van een slecht geïsoleerde woning een steeds groter en onevenredig deel van de maandelijkse uitgaven. Isolatiemaatregelen als dubbel glas kunnen een belangrijke dempende invloed op deze kosten hebben en daarmee de woonlasten voor de huurder betaalbaar houden.

Vragen? Neem contact met ons op