De wijze waarop onderhoud door de verhuurder wordt uitgevoerd, is een dagelijks terugkomende discussie. Vaak krijg ik dezelfde vraag van verhuurders hierover: “Welke eisen mag de huurder aan mij stellen?” In een recent arrest heeft het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch hierover meer duidelijkheid gegeven. [1]
Groot of klein onderhoud?
In artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de huurder zelf verantwoordelijk is voor klein onderhoud. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan het binnenschilderwerk of het ontstoppen van de gootsteen. De verhuurder dient te zorgen dat de huurwoning in goede staat verkeert en is verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Zo bestaat het onderhoud door de verhuurder o.a. uit het repareren van lekkages en het onderhouden van kozijnen. Helaas is het niet altijd zo zwart-wit.
De situatie in het arrest
In deze situatie woonde een huurder sinds 1 december 2013 in de woning. Zij diende hiervoor een bedrag van € 680,- per maand te betalen. In het begin hebben partijen de afspraak gemaakt, dat de verhuurder nog enkele werkzaamheden zou uitvoeren. Deze werkzaamheden betroffen zowel onderhoud als herstel. Zo zou onder meer de sluiting van de poort worden gerepareerd en de schoorsteen moest nog geveegd worden.
De verhuurder heeft diverse malen aangeboden om de werkzaamheden uit te voeren. De verhuurder is zelfs in de woning geweest om foto’s te maken van de diverse werkzaamheden, die uitgevoerd moesten worden. De huurder was hier niet van gediend en heeft de verhuurder vriendelijk verzocht de woning te verlaten. De huurder wilde dat een gerenommeerd aannemersbedrijf de werkzaamheden zou uitvoeren en heeft hiertoe zelfs een offerte opgevraagd. Doordat verhuurder hier niet mee heeft ingestemd, is de huurder gestopt met het betalen van de huur.
De verhuurder heeft de huurder vervolgens gedagvaard in verband met een betalingsachterstand van de huur. In verband met deze huurachterstand heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de huurder verzocht het gehuurde te verlaten. De huurder is in hoger beroep gegaan.
Oordeel van het Gerechtshof over het onderhoud door de verhuurder
Het gerechtshof is duidelijk. Ten eerste mag de huurder alleen een gedeelte van de huur opschorten indien er nog onderhoud door de verhuurder moet worden verricht. Het gedeelte dat de huurder in houdt, moet in verhouding staan met de aard en de hoeveelheid werkzaamheden.
Ten tweede mag de huurder geen eisen stellen aan de wijze waarop en door wie de werkzaamheden worden uitgevoerd. Het is de verhuurder die dit bepaalt. De huurder mag alleen verlangen dat de werkzaamheden goed worden uitgevoerd. Door deze eisen toch te stellen, heeft de huurder geen gelegenheid geboden aan de verhuurder om de werkzaamheden uit te voeren. Om die reden heeft de huurder eveneens ten onrechte de huurachterstand laten oplopen.
Ten slotte gaat het gerechtshof nog een stapje verder. Door het stellen van eisen heeft de huurder geen medewerking verleend aan de herstelwerkzaamheden door de verhuurder. Hiermee heeft de huurder in strijd gehandeld met hetgeen van haar als een goed huurder mocht worden verlangd. De huurder is daarom zelf tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.
Het gerechtshof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter. De huurovereenkomst blijft ontbonden en de huurder mag niet terug in het gehuurde.
RechtNet Advocaten (afdeling huurrecht)
In de praktijk komen veeleisende – en soms zelfs brutale (!) – huurders regelmatig voor. Indien u hier zelf mee te maken heeft, zet dan niet zomaar een stapje opzij. Het is correct dat huurders in Nederland beschermd worden, maar ook hieraan zitten grenzen. RechtNet Advocaten kan u hierbij helpen.
Indien u contact opneemt met één van de advocaten van RechtNet, dan ontvangt u een eerste gratis advies. Daarnaast is het in sommige gevallen ook mogelijk om samen met de advocaat een beëindigingsprocedure van de huurovereenkomst op te starten. Dit kan zowel een opzegging als een ontbinding van de huurovereenkomst zijn. Laat u kosteloos informeren over de mogelijkheden!
U kunt contact opnemen met RechtNet Advocaten via telefoonnummer 073 – 615 43 11 of per e-mail via info@rechtnet.nl
mr. Casimir Vink
[1] – Gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 20 maart 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1170