Kan een verhuurmakelaar aansprakelijk worden gesteld als de huurder die hij heeft aangedragen een wanbetaler blijkt te zijn? Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vindt van wel en oordeelde dat een verhuurmakelaar de woningeigenaren schadeloos moet stellen voor onbetaald gebleven huurlasten.
Bekijk hier onze rechtsgebieden
In deze zaak draait het om twee woningeigenaren die een verhuurmakelaar inschakelen om hun woning te verhuren. De verhuurmakelaar accepteert deze opdracht en geeft in een email aan wat deze volgens hem inhoudt: ‘Het selecteren van kandidaat huurders, bezichtigen en de daarbij behorende screening (antecedentenonderzoek, social media, creditcheck) van de kandidaat.’ Ook voegt hij eraan toe: ‘Wij werken alleen met bedrijven, werkende huurders of huurders met voldoende vermogen. De verhouding tussen het inkomen en de maandelijkse huurprijs is een belangrijke toewijzingsfactor. Daarnaast moeten de huurders nette mensen zijn met fatsoenlijke waarden en normen.’
Invorderingsmaatregelen
De verhuurmakelaar gaat aan de slag om huurders te vinden voor de woning en er vindt gesprek plaats tussen twee potentiële huurders, de verhuurmakelaar en de woningeigenaren. Tijdens dit gesprek wordt duidelijk dat één van de twee kandidaat-huurders in het verleden met een faillissement te maken heeft gehad. Nadien verstrekken de kandidaat-huurder nog allerlei papieren om meer duidelijkheid over hun huidige financiële situatie te verschaffen. De woningeigenaren besluiten daarop – met instemming van de verhuurmakelaar – met de kandidaat-huurders in zee te gaan. Maar al na enkele maanden gaat het mis en wordt de huur te laat en pas na invorderingsmaatregelen betaald. Vervolgens wordt enkele maanden helemaal geen huur betaald. Bovendien treft de politie in die tijd een hennepkwekerij in de woning aan.
Onvoldoende onderzoek naar huurders
In die tijd wordt ook duidelijk dat één van de huurders in een schuldsaneringstraject zit en dat de andere huurder in staat van faillissement verkeert. Omdat van een kale kip nauwelijks nog iets te plukken valt en in een poging om toch nog iets van de gemiste huuropbrengsten te incasseren, starten de woningeigenaren een rechtszaak tegen te de verhuurmakelaar. Zij verwijten hem onvoldoende onderzoek te hebben gedaan naar deze huurders en ook dat hij hen geen ‘nette mensen met fatsoenlijke waarden en normen’ als huurders heeft voorgesteld.
Huurverplichtingen nakomen
Eén van de plichten die een verhuurmakelaar heeft jegens een verhuurder is om te beoordelen of de kandidaat-huurder in staat is om de huurverplichtingen na te komen. In deze zaak heeft de verhuurmakelaar de woningeigenaren daarnaast laten weten dat hij enkel werkt met solvabele huurders, dat het nette mensen moeten zijn met fatsoenlijke normen en waarden en dat hij kandidaten daartoe ‘screent’ door onderzoek te doen naar hun ‘antecedenten’ en wat te vinden is op ‘social media’ en via een ‘creditcheck’.
Bekijk hier onze incasso diensten
Faillissement
De rechter vindt dat de verhuurmakelaar beter onderzoek had moeten doen naar de ontvangen gegevens van de potentiële huurders over hun inkomen en woonverleden.
Bij dit oordeel weegt de rechter mee dat het loon van één van de kandidaat-huurders volgens de loonstrook contant werd betaald door een werkgever, die op het woonadres van deze kandidaat-huurder zou zijn gevestigd. Ook werd de huur voor de toenmalige woning van de kandidaat-huurders al enige tijd niet meer via de bank betaald. Tijdens de bezichtiging van de woning is ook verteld dat één van de kandidaat-huurders te maken heeft gehad met een faillissement.
Tekortschieten in zorgplicht
Volgens het hof was er daarom alle aanleiding voor de verhuurmakelaar om nader te onderzoeken of de kandidaat-huurders wel in staat waren ook op langere termijn de huur te betalen. Door dit niet te doen en genoegen te nemen met alleen de informatie van de kandidaat-huurders over hun financiële situatie, is de verhuurmakelaar naar het oordeel van het hof tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht tegenover de woningeigenaren.
Aansprakelijk voor nalaten van deugdelijk onderzoek
Het Gerechtshof stelt de verhuurmakelaar daarom aansprakelijk wegens het nalaten van deugdelijk onderzoek. De verhuurmakelaar had toegezegd dat hij de financiële gegoedheid van de kandidaat-huurders zou controleren, maar is die toezegging niet goed nagekomen. Hij moet de woningeigenaren daarom schadeloosstellen voor de onbetaald gebleven huurlasten van bijna 6.000 euro. De rechter oordeelt milder over het verwijt van de woningeigenaren dat de verhuurmakelaar geen ‘nette mensen met fatsoenlijke waarden en normen’ als huurders heeft voorgesteld. Daarbij weegt hij mee dat de woningeigenaren de kandidaat-huurders tijdens de bezichtiging van de woning zelf hebben ontmoet en het kennelijk geen probleem vonden dat zij de woning wilden huren.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073 – 615 43 11.
Vragen? Neem contact met ons op