Minder huur betalen door coronacrisis?

Is het rechtvaardig dat een ondernemer die de deuren van zijn zaak als gevolg van de coronacrisis verplicht tijdelijk heeft moeten sluiten gedurende die periode minder huur betaalt? De Rechtbank in Noord-Nederland deed onlangs als eerste uitspraak in een zaak waarbij een onderneming als gevolg van de coronacrisis de huur van een bedrijfspand slechts gedeeltelijk wil betalen.

In deze zaak gaat het om een bierbrouwer die een horecapand huurt van een kleine vastgoedbelegger en dit doorverhuurt aan een afnemer. Die exploiteert in het pand een café.
Als gevolg van de Corona maatregelen moet het café halverwege maart worden gesloten. De bierbrouwer stuurt daarom aan op een regeling met de verhuurder dat hij over april en mei twee derde van de normale huur betaalt. De verhuurder gaat hiermee niet akkoord en start een kort geding procedure.

Huurgenot missen

De rechtbank stelt in haar uitspraak dat de horecapand op last van de overheid gesloten is en de bierbrouwer en onderhuurder daardoor het huurgenot missen. Bovendien valt dit de huurder niet geheel of gedeeltelijk toe te rekenen. Daardoor overweegt de rechter dat de door de bierbrouwer voorgestelde vermindering van de huurprijs met een derde deel van de normale huur in deze kort geding procedure niet onredelijk lijkt te zijn.

Onvoorziene omstandigheid

In het kort geding doet de rechtbank geen uitspraak over het beroep op onvoorziene omstandigheden, maar zij geeft wel aan dat het voor de hand ligt om de ‘coronacrisis’ aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. De bierbrouwer hoeft door deze uitspraak over de maanden mei tot en met augustus (zolang de horeca sluiting van kracht blijft) maar twee derde deel van de huur te betalen aan de verhuurder.

Voorlopig oordeel

Betekent deze uitspraak dat andere huurders in vergelijkbare situaties er ook vanuit kunnen gaan dat zij een korting van een derde deel op de huurprijs krijgen? Nee, dat is niet het geval. Het gaat hier om een kort geding procedure waarbij de rechtbank een voorlopig oordeel geeft. De rechtbank gaat hierbij uit van een huurrechtelijk gebrek en overweegt dat voor de hand ligt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. De overweging van de rechtbank dat de inbreuk op het huurgenot niet geheel aan de huurder kan worden toegerekend is duidelijk te volgen. Maar het is ook niet fair om de gevolgen van de coronacrisis helemaal naar de verhuurder toe te schuiven. Huurders en verhuurders zullen waarschijnlijk samen tot een oplossing moeten gaan komen.

Bodemprocedure

De komende tijd volgen ongetwijfeld nog meer uitspraken over dit soort rechtszaken. Over enkele maanden zijn ook de eerste bodemprocedures afgerond. Dan wordt vermoedelijk duidelijk wie verantwoordelijk is bij ‘een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel’ valt en of onvoorziene omstandigheden aanleiding kunnen zijn om een overeenkomst aan te passen.

Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met huurrecht advocaten van RechtNet via info@rechtnet.nl of bel naar 073-6154311.