In het kader van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) zijn verhuurders van woonruimte sinds 1 januari 2021 verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente. Maar wat als een verhuurder de huurachterstand te laat meldt, of te snel naar de rechter stapt? Kan een huurder zich dan verweren tegen ontbinding van de huurovereenkomst? Het Gerechtshof in Den Haag oordeelde onlangs dat de huurder concreet moet onderbouwen dat een tijdige vroegsignalering daadwerkelijk effect zou hebben gehad. Maar ook dat het niet of te laat melden van een huurachterstand niet automatisch leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Bekijk hier onze rechtsgebieden
In het Bgs staat dat woningverhuurders betalingsachterstanden melden bij gemeenten als het hen niet lukt de huurachterstand buitengerechtelijk te incasseren. Er is in het Bgs geen sanctie opgenomen op het niet melden. De verhuurder houdt de mogelijkheid om aan de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vragen. In de Nota van toelichting op het Bgs staat onder meer dat het de verwachting is dat de rechter de vroegsignalering van schulden gaat betrekken bij de afweging of huisuitzetting te rechtvaardigen is. Het niet melden van de huurachterstand door de verhuurder kan door de rechter worden meegewogen bij de beantwoording van de vraag of de tekortkoming van de huurder om zijn huur te betalen zwaar genoeg weegt om ontbinding van de huurovereenkomst en alle bijbehorende consequenties te rechtvaardigen.
Forse huurachterstand
In deze zaak gaat het om een huurder van een woning, die bijna een jaar geen huur heeft betaald. Zijn huurachterstand is daardoor fors opgelopen. De verhuurder heeft hem al meerdere aanmaningen gestuurd en de huurachterstand uiteindelijk ook gemeld bij de gemeente in het kader van het Bgs. De huurder heeft inmiddels een bewindvoerder, omdat hij onder bewind is geplaatst. De verhuurder spant een zaak aan bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te ontbinden. De kantonrechter stelt de verhuurder in het gelijk en wijst de ontruiming toe. Maar de bewindvoerder is het hier niet mee eens en gaat in hoger beroep. Daarin stelt hij dat de verhuurder de huurachterstand te laat heeft gemeld bij de gemeente en vervolgens de huurder ook te snel een dagvaarding heeft gestuurd.
Bekijk hier onze incasso diensten
Ernstige tekortkoming
Het hof is van mening dat in deze zaak sprake is van een ernstige tekortkoming van de huurder: een langdurige en substantiële huurachterstand. Daarmee is in beginsel voldaan aan de hoofdregel, dat iedere tekortkoming in de afspraken tussen de huurder en verhuurder recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Volgens het hof heeft de huurder onvoldoende onderbouwd dat een eerdere melding bij de gemeente en latere dagvaarding door de verhuurder hadden geleid tot een wezenlijk lagere huurachterstand. Het hof erkent dat het behoud van de woning voor de huurder van groot belang is, ook vanwege haar problematische persoonlijke omstandigheden. Maar dat betekent volgens het hof niet dat van een verhuurder kan worden verlangd dat hij structurele wanbetaling zonder concreet uitzicht op herstel blijft accepteren.
Zorgvuldig dossier opbouwen
De verhuurder heeft ook aangeboden om de huurovereenkomst voort te zetten, mits de lopende huur tijdig werd betaald en schuldhulpverlening werd geaccepteerd. Dat aanbod is door de huurder en bewindvoerder echter niet aanvaard. Volgens het Hof toont dit aanbod aan dat de verhuurder oog had voor de belangen van de huurder. Uit deze zaak blijkt dat het voor verhuurders belangrijk is om altijd zorgvuldig een dossier op te bouwen. Aanmaningen, meldingen en communicatie moeten goed worden vastgelegd om een sterke zaak te hebben. En zelfs dat is ontbinding van de huurovereenkomst nog niet altijd vanzelfsprekend. Voor huurders en bewindvoerders geldt dat een beroep op schending van het Bgs alleen kans van slagen heeft als aannemelijk wordt gemaakt dat correcte naleving daadwerkelijk verschil had gemaakt.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073 – 615 43 11.
Vragen? Neem contact met ons op