Op 4 september 2013 heeft de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht een vonnis uitgesproken in een huurkwestie, waarbij een voor de verkoop bestemde woning werd verhuurd. De kern van het geschil zag niet zozeer op het gebruik van een woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, maar de rechter gaf wel een duidelijk signaal af op dit punt. De motivering van de rechter wordt in dit artikel kort uitgelicht.
In de huurovereenkomst is onder andere uitdrukkelijk opgenomen dat de huurder verklaart bekend te zijn met de omstandigheid dat de woning een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van bepaalde duur is en waarop de huurbescherming niet van toepassing is (art. 7:232 lid 2 BW). Verder is uitdrukkelijk bepaald dat de huurder bekend is met het feit dat het huis leeg en te koop staat en dat de huurovereenkomst mede strekt ter voorkoming van illegaal gebruik. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twaalf maanden.
De rechter oordeelt dat een dergelijke huurovereenkomst, waarbij alle huurbescherming wordt uitgesloten, een uitzondering betreft die niet zomaar mag worden toegestaan. De bedoeling van partijen speelt daarbij weliswaar een rol, maar dat is volgens de rechter op zich onvoldoende om te oordelen dat sprake is van een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is. Het gaat immers om dwingend recht dat bedoeld is om de huurder van woonruimte te beschermen. Het gevolg is dat de betreffende bepaling vernietigbaar is (artikel 3:40 lid 2 BW).
Het voorgaande betekent dat, ook al is in het onderhavige huurcontract uitdrukkelijk bepaald dat de huurder op geen enkele manier aanspraak kan maken op de huurbescherming, dit op zich onvoldoende is om te oordelen dat de onderhavige huurovereenkomst te kwalificeren is als een “gebruik van woonruimte naar zijn aard van slechts korte duur”. Het feit dat een woning op termijn wordt verkocht, betekent niet dat de beschikbaarheid beperkt is. Koop breekt immers geen huur. De nieuwe eigenaar wordt van rechtswege opvolgend verhuurder en de verkoop maakt dus geen einde aan een lopende huurovereenkomst. Zelfs indien de hypotheekhouder overgaat tot de executoriale verkoop van een woning die in strijd met het huurbeding in de hypotheekakte door de eigenaar is verhuurd, wordt de huurder van woonruimte beschermd, zowel jegens de hypotheekhouder als jegens de koper van het pand (artikel 3:264 BW).
Voorts overweegt de kantonrechter dat de wetgever in de Leegstandswet heeft voorzien in de mogelijkheid voor de eigenaar van een leegstaande, voor de verkoop bestemde woning om deze tijdelijk te verhuren, zonder dat de gehele huurbescherming van toepassing is. Gelet op de in de Leegstandswet geboden mogelijkheden, die recentelijk nog zijn verruimd, bestaat des te minder aanleiding om de uitzondering als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, ook toe te passen op de huur van een woning die te koop staat.
mr. Casimir Vink
Advocaat