In een koopovereenkomst van een woning wordt vaak standaard een voorbehoud van financiering opgenomen. Als de koper een beroep kan doen op dit beding, wordt de koopovereenkomst kosteloos ontbonden. Soms is dit beroep niet rechtsgeldig. De koper is dan een contractuele boete verschuldigd. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bevestigt dat niet zonder meer een beroep kan worden gedaan op het voorbehoud van financiering.[1]
Voorbehoud van financiering (casus)
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten. In de koopovereenkomst staat een beding opgenomen, dat ontbinding na een tekortkoming leidt tot een boete van € 21.500,-. Ontbinding zonder boete is slechts mogelijk als de koper geen financiering kan krijgen voor de koopsom. Koper dient zich volledig in te spannen om de financiering rond te krijgen. Indien dit niet lukt, dient de koper dit goed gedocumenteerd aan te voeren bij de verkoper of de makelaar vóór 27 januari 2014. Hieronder wordt in ieder geval verstaan dat er bewijsstukken zijn van twee afwijzingen van financiers (documentatieplicht).
Uitvoering van de koopovereenkomst
De koper ontvangt op 20 januari 2014 een afwijzing per e-mail van een financieel adviseur. Zonder enige nadere onderbouwing wordt deze afwijzing aan de verkoper verzonden. Later wordt hier de definitieve afwijzing van de bank aan toegevoegd. De verkoper neemt hier geen genoegen mee. Op 4 maart 2014 voegt de koper hieraan een tweede afwijzing van een bank toe. Op 11 april 2014 wordt de koper door de verkoper in gebreke gesteld. De verkoper maakt hierbij aanspraak op de contractuele boete van € 21.500,-, indien de koper de koopovereenkomst niet binnen 10 dagen nakomt.
Documentatieplicht en inspanningsplicht
De verkoper vordert in de gerechtelijke procedure betaling van de boete. De koper voert verweer, omdat hij een beroep heeft gedaan op het voorbehoud van financiering. Het gerechtshof oordeelt dat het beroep op het financieringsvoorbehoud tijdig en goed gedocumenteerd moet worden. Het hof zoekt hierbij aansluiting bij de documentatieplicht. Deze documentatieplicht is bindend. De verkoper moet kunnen beoordelen of terecht een beroep op het financieringsvoorbehoud wordt gedaan en of dit beroep niet te lichtvaardig is.
Daarnaast heeft de koper een inspanningsplicht. Hij mag niet stilzitten en moet actief proberen een financiering te krijgen. Uit de documentatie moet blijken dat ook hieraan is voldaan. Hierbij is het in dit geval noodzakelijk dat de koper een duidelijk beeld geeft van de financiële (on)mogelijkheden. Zo moeten alle financiële cijfers worden onderbouwd met bewijs. Ook moet worden aangetoond welke financiële cijfers aan potentiële financiers zijn verstrekt. De verkoper moet dit kunnen controleren.
Oordeel van het Hof
In deze zaak heeft het gerechtshof geoordeeld dat de koper niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan, omdat de verkoper niet kon controleren of de koper te lichtvaardig met zijn verplichtingen is omgegaan. De verkoper heeft de koper ook gewezen op deze verplichting. De koper heeft een kans gekregen van de verkoper om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Ook dit heeft niet tot het gewenste resultaat geleid. De boete van € 21.500,- is zodoende verschuldigd.
RechtNet Advocaten
Stem als verkoper niet te snel in met een beroep op het financieringsvoorbehoud door de koper. De koper heeft een verstrekkende verplichting. De koper dient zowel aan zijn documentatieplicht en inspanningsplicht te voldoen!
Heeft u als verkoper te maken met een koper die zijn verplichtingen niet nakomt? Neem dan vrijblijvend contact op met RechtNet Advocaten. RechtNet Advocaten kan u van gericht advies voorzien en mogelijk voor u aanspraak maken op de contractuele boete. U kunt ons bereiken op telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via e e-mail: info@rechtnet.nl
mr. Casimir Vink
[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28-02-2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:1695)