Het gerechtshof Amsterdam heeft onlangs een belangrijke uitspraak gedaan over huurverhoging clausules in huurovereenkomsten. Het hof oordeelde in drie vergelijkbare zaken van twee verhuurders met diverse huurders, dat een opslagbeding van maximaal 5 procent bovenop een CPI-indexatiebeding oneerlijk is.
Bekijk hier onze rechtsgebieden
Een opslagbeding in een huurcontract is een clausule die een extra huurverhoging toestaat bovenop de inflatiecorrectie, terwijl een CPI-indexatiebeding verhuurders de mogelijkheid biedt om de huurprijs jaarlijks aan te passen op basis van de consumentenprijsindex (CPI) om de inflatie te compenseren. In een eerdere zaak oordeelde de kantonrechter dat CPI-indexatie en opslag niet los van elkaar gezien konden worden. Omdat de opslag echter te zwaar op huurders drukte, verklaarde de kantonrechter destijds het volledige beding oneerlijk. In die zaak moest de huurprijs worden teruggebracht tot de oorspronkelijke aanvangshuur.
Afzonderlijk getoetst
De Hoge Raad kwam eind november 2024 tot een prejudiciële beslissing waaruit bleek dat splitsing tussen CPI-indexatie en het opslagbeding in beginsel wel mogelijk is. De indexatie mocht volgens de Hoge Raad blijven bestaan, maar het opslagbeding moest afzonderlijk worden getoetst en kan zo nodig worden vernietigd. Het gerechtshof Amsterdam kwam in deze zaak van twee verhuurders met diverse huurders tot dezelfde conclusie: het CPI-indexatiebeding bleef overeind, maar het opslagbeding van 5 procent hield geen stand. Volgens het hof zorgde het opslagbeding voor een verstoring in het contractuele evenwicht. Vooral op de middellange en lange termijn leidt dit tot explosieve huurstijgingen, waardoor huurders aanzienlijk nadeel ondervinden. De Hoge Raad oordeelde dat een beperkte opslag tot maximaal 3 procent in beginsel toelaatbaar kan zijn, ter compensatie van waardestijging en kosten die boven inflatie uitstijgen. In de zaken die voorlagen bij het gerechtshof bleek echter niet dat een opslag van 5 procent nodig was. De verhuurders konden die noodzaak volgens het gerechtshof ook onvoldoende onderbouwen. Het hof vernietigde daarom het opslagbeding en alleen het CPI-indexatiebeding hield stand.
Bekijk hier onze incasso diensten
Juridisch kader
Deze uitspraak past in het steeds scherper juridisch kader rondom huurverhoging clausules. Verhuurders die hun huurprijzen boven de consumentenprijsindex willen corrigeren, zullen meer dan ooit moeten motiveren waarom zo’n huurverhoging volgens hen noodzakelijk is. Bovendien kunnen huurders bij twijfel bezwaar maken en vernietiging van het opslagbeding inroepen. Deze uitspraak betekent dus níet dat opslagbedingen per definitie verboden worden. Zoals aangegeven liet de Hoge Raad eerder ruimte voor een opslag tot 3 procent, mits deze gerechtvaardigd en proportioneel is. Maar zodra het contractuele evenwicht te ver doorslaat ten gunste van de verhuurder– zoals bij de 5 procent huurverhoging in deze zaken – kan het opslagbeding worden vernietigd.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073 – 615 43 11.
Vragen? Neem contact met ons op