“Mag ik zelf de sloten vervangen?” Het is een veel terug komende vraag van verhuurders, die te maken hebben met een slecht betalende huurder. Verhuurders voelen zich vaak machteloos als een huurder niet of slecht de huur betaalt. Het Gerechtshof in Den Bosch heeft kort geleden een antwoord gegeven op deze vraag. [1] Uit het arrest komt naar voren dat een verhuurder niet zelf de sloten vervangen mag. De ontbinding van een huurovereenkomst kan alleen via de rechter!
De situatie
De huurder woont sinds augustus 2016 in een studentenkamer van de verhuurder. Het gaat hier om een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte. De huurder heeft een lening ontvangen van de sociale dienst, waarvan de huur voor de eerste maand en de borg is betaald. Hierna wordt door de verhuurder geen huur meer ontvangen.
Begin december besluit de verhuurder zelf actie te ondernemen. De totale huurachterstand bedraagt op dat moment drie maanden. Volgens eerdere jurisprudentie is deze huurachterstand voldoende om de huurovereenkomst te (laten) ontbinden. De verhuurder heeft de sloten vervangen. Daarnaast worden de spullen van de huurder uit het gehuurde gehaald en opgeslagen.
Het oordeel van het Gerechtshof
Het Hof gaat er vanuit dat er een huurachterstand van drie maanden bestond. Dit rechtvaardigt echter niet het op eigen houtje vervangen van de sloten van het gehuurde. Volgens dwingend recht kan de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk door de verhuurder worden ontbonden. Ontbinding van de huurovereenkomst kan alleen door de kantonrechter plaatsvinden (artikel 7:231, eerste lid Burgerlijk Wetboek).
Het vervangen van de sloten zou ook als opschorting kunnen worden beoordeeld. Ook in dat geval acht het Hof dit niet toelaatbaar. Het ter beschikking stellen van de woonruimte is de hoofdverplichting van de huurovereenkomst. Om deze prestatie op te mogen schorten, moet er sprake zijn van zeer bijzondere omstandigheden. In dit geval wordt de opschorting alleen gebruikt als pressiemiddel. De verhuurder probeert de huurder namelijk tot betaling te dwingen. Hiermee schiet de opschorting haar doel voorbij. De verhuurder wordt door het Hof in het ongelijk gesteld en in de kosten veroordeeld.
Mag de verhuurder zelf de sloten vervangen?
Het oordeel van het Hof is duidelijk: Nee, u mag als verhuurder niet zelf de sloten vervangen! Heeft u als verhuurder te maken met een huurder die zijn betalingsverplichting niet na komt? Ga dan niet te snel zelf over tot actie. Hoewel dit erg verleidelijk is, is dit in de meeste gevallen niet toegestaan.
RechtNet Advocaten
Voor een eerste gratis advies over dit onderwerp kunt u vrijblijvend contact opnemen met RechtNet Advocaten. RechtNet Advocaten kan u daarnaast begeleiding geven in deze situatie. Allereerst wordt geprobeerd de huurachterstand te incasseren.
Indien dit niet lukt, kan er een vordering worden ingediend bij de kantonrechter. Hierbij kan de betaling van de huurachterstand worden gevorderd. Tegelijkertijd kan dan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde worden gevraagd. Op deze manier komt u, als verhuurder, nooit voor verrassingen te staan.
U kunt RechtNet Advocaten bereiken via telefoonnummer 073 – 615 43 11 of via de e-mail: info@rechtnet.nl
mr. Casimir Vink
[1] Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 11 april 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1578.