Iemand die een woning koopt maar zijn verplichtingen niet nakomt, kan een boete krijgen van 10 procent van de koopsom. Maar die boete hoeft in de praktijk niet altijd volledig te worden betaald. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bracht onlangs een contractuele boete van 38.000 euro terug tot 10.000 euro. Het standaardpercentage van 10 procent van de koopsom is volgens het hof, mede door de sterk gestegen huizenprijzen, niet in alle gevallen meer redelijk.
Bekijk hier onze rechtsgebieden
In deze zaak gaat het om twee jonge zussen die in 2023 een woning kochten voor 380.000 euro. Hun idee was om de aankoop te financieren met een schenking van hun ouders, die afkomstig was uit de overwaarde van hun woning. Maar dit geld kwam echter niet tijdig beschikbaar, want de notaris kon de overwaarde niet uitkeren omdat daarvoor eerst een rangregeling noodzakelijk was. De koop van de woning ging daardoor niet door. De verkoper stelde de zussen in gebreke en ontbond vervolgens de koopovereenkomst. Op grond van het standaardboetebeding maakte hij aanspraak op 10 procent van de koopsom, oftewel 38.000 euro. Dat bedrag werd via de bankgarantie geïncasseerd.
Tekortkoming blijft voor risico kopers
De zussen waren het daar niet mee eens en stapten naar de rechter om de boete terug te krijgen. Zij stelden dat zij niet konden voorzien dat het geld niet tijdig beschikbaar zou zijn. De rechtbank wees de vordering van de zussen af, waarna zij in hoger beroep gingen. Het gerechtshof is van mening dat de tekortkoming wel degelijk aan de kopers kan worden toegerekend. Vooral ook omdat de notaris hen vooraf al had gewaarschuwd dat een rangregeling nodig was. Dat de zussen onvoldoende rekening hielden met deze procedure, komt voor hun risico. Toch oordeelde het hof dat de zussen niet de volledige boete van 38.000 euro hoeven te betalen.
Bekijk hier onze incasso diensten
Verkoper leed nauwelijks financiële schade
Hierbij speelt een belangrijke rol dat de woning uiteindelijk voor 398.555 euro werd verkocht. Dat is 18.555 euro meer dan de oorspronkelijke koopsom.
Na aftrek van de geleden schade en meegewogen proceskosten resteerde zelfs een financieel voordeel van ruim 3.100 euro. Wel geeft het hof aan dat de verkoper aanzienlijke onzekerheid en overlast ondervond. Hij had zelf een andere woning gekocht en liep eveneens het risico dat hij een forse contractuele boete zou moeten betalen. De financiële gevolgen voor de zussen wegen ook mee. Zij waren ten tijde van de aankoop 21 en 25 jaar en moesten maandelijks 350 euro aflossen op de geïncasseerde boete.
Standaardboete niet meer vanzelfsprekend
Het hof staat nadrukkelijk stil bij de hoogte van het gebruikelijke boetebeding. Het boetepercentage van 10 procent stamt uit een periode waarin woningen aanzienlijk goedkoper waren. Door de sterk gestegen huizenprijzen liggen de boetebedragen inmiddels veel hoger. In deze zaak vindt het hof de volledige boete buitensporig en onaanvaardbaar. Tegelijkertijd moet een boetebeding een prikkel blijven om contractuele verplichtingen na te komen. Daarom wordt de boete verlaagd tot 10.000 euro. Deze uitspraak betekent niet dat het standaardboetebeding van 10 procent zijn geldigheid verliest, maar het arrest maakt wel duidelijk dat de werkelijke schade, de omstandigheden van partijen en de ontwikkelingen op de woningmarkt aanleiding kunnen geven tot matiging van een boete.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073 – 615 43 11.
Vragen? Neem contact met ons op