Een regeling met finale kwijting lijkt vaak het sluitstuk van een juridisch geschil. Partijen spreken af dat zij na betaling of nakoming niets meer van elkaar te vorderen hebben, zodat het conflict definitief achter hen ligt. Toch blijkt uit een recente uitspraak van de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen dat zo’n bepaling minder absoluut kan zijn dan zij op het eerste gezicht lijkt.
Bekijk hier onze rechtsgebieden
In deze zaak ging het om de bouw van een luxe villa met kelder en zwembad. Al kort na oplevering ontstonden vochtproblemen in de kelder. Er was onder meer sprake van blaasvorming in de coating van de vloer. De oorzaak hiervan leek destijds samen te hangen met vocht onder de coating, mogelijk door restvocht of een beperkte aanvoer van buitenaf.
Schikking
Na een oplopende discussie tussen de opdrachtgever en aannemer wordt in 2022 een schikking getroffen tussen beide partijen. Daarbij betaalde de aannemer een bedrag van 200.000 euro aan de opdrachtgever. De partijen verklaarden vervolgens over en weer niets meer van elkaar te vorderen te hebben ‘terzake het geschil dat tussen partijen is voortgevloeid uit de aannemingsovereenkomst’. Ook werd finale kwijting verleend aan elkaar. Daarmee leek de kwestie opgelost. Tot eind 2023 opnieuw ernstige vochtproblemen ontstaan. Dit keer ging het niet alleen om blaasvorming, maar om water dat daadwerkelijk op meerdere plaatsen de kelder binnendrong.
Uit nader onderzoek blijkt dat sprake was van een andere oorzaak dan destijds was aangenomen. Niet alleen de situatie bij de garagedeur speelde een rol, maar ook een lekkage via de aansluiting tussen vloer en wand van de kelderconstructie. De opdrachtgever laat uiteindelijk vergaande herstelmaatregelen uitvoeren en vordert opnieuw schadevergoeding van de aannemer. Die beroept zich in eerste instantie op de eerder getroffen regeling. Volgens hem was de zaak al definitief afgewikkeld. De latere vochtproblemen vloeiden nog steeds voort uit dezelfde aannemingsovereenkomst, zodat ook deze claims onder de finale kwijting zouden vallen.
De Raad van Arbitrage in bouwgeschillen ging hier echter niet in mee. De arbiters oordeelden dat de opdrachtgever als consument alleen aan die finale kwijting kon worden gehouden voor zover de oorzaken van de huidige vochtproblemen hem destijds bekend waren.
Bekijk hier onze incasso diensten
Onbekende gebreken of oorzaken
Dat was volgens de Raad slechts beperkt het geval. De lekkage bij de garagedeur was op basis van het toenmalige deskundigenrapport wel bekend. Maar de lekkage via de aansluiting tussen vloer en wand van de kelderconstructie niet. Die kwam pas aan bod toen eind 2023 voor het eerst de grondwaterstand boven de constructievloer kwam. Dat in oudere onderzoeken grondwater ooit als theoretische mogelijkheid was genoemd, was volgens de arbiters niet genoeg.
Daarmee toont deze uitspraak aan dat finale kwijting niet automatisch ook geldt voor destijds onbekende gebreken of oorzaken. Bij bouwgeschillen wordt finale kwijting vaak ruim geformuleerd. Toch kan later discussie ontstaan als zich nieuwe schade openbaart die wel verband houdt met dezelfde overeenkomst, maar waarvan de oorzaak bij het sluiten van de regeling nog niet bekend was. Wie volledige duidelijkheid wil, moet daarom goed vastleggen welke klachten, risico’s en mogelijke oorzaken wel en niet onder de regeling vallen. De les van deze uitspraak is helder: finale kwijting klinkt definitief, maar is dat niet altijd. Soms blijkt pas achteraf dat een geschil juridisch toch nog niet helemaal voorbij is.
Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via info@rechtnet.nl of bel naar 073 – 615 43 11.
Vragen? Neem contact met ons op